Сделки с квартирами, имеющими в истории безвозмездную передачу, формально не находятся под запретом, однако несут существенные опасности для приобретателей. По словам юриста, соглашения о безвозмездной передаче недвижимости значительно проще аннулировать в судебном порядке по сравнению с обычными торговыми операциями.
«Безвозмездный характер таких соглашений, их частое оформление между членами семьи и сопровождающие споры между родственниками делают подобные договоры уязвимыми для судебных разбирательств», — отметил специалист.
Признание судом недействительности первоначального дарения способно привести к серьезным последствиям для всех последующих владельцев жилья. Собственность может быть изъята и передана обратно дарителю либо включена в конкурсную массу при процедуре банкротства, независимо от добросовестности текущего владельца.
Гражданский кодекс предусматривает множество оснований для отмены безвозмездных передач. Согласно статье 578, существует возможность аннулирования дарения, а глава 9 содержит общие нормы о признании сделок недействительными. Практика показывает частые случаи оспаривания, когда родственники заявляют о недееспособности дарителя или его неспособности осознавать характер собственных действий.
Другими распространенными основаниями служат использование дарения для сокрытия имущества от кредиторов или маскировки фактической продажи под видом безвозмездной передачи.
Дополнительную угрозу представляет возможное банкротство первоначального дарителя уже после совершения покупки. Финансовые управляющие обладают правом оспаривания безвозмездных операций, проведенных за один-три года до объявления банкротства, поскольку такие действия изначально рассматриваются как подозрительные и ущемляющие интересы кредиторов.
Для минимизации рисков эксперт рекомендует тщательно анализировать предысторию объекта недвижимости. Покупателям следует выяснить обстоятельства и время оформления дарения, наличие задолженностей у дарителя, признаков финансовых проблем или семейных разногласий, состояние его здоровья и дееспособности на момент передачи жилья.
Особую осторожность следует проявлять при работе с недавно оформленными договорами дарения, поскольку в первые годы после их заключения вероятность возникновения споров достигает максимального уровня. Подобная практика получила широкое распространение в текущем году, отмечают юристы.